本条的两款规定，既没有试图界定什么是实质审查，什么是形式审查，更不去回答物权法要求不动产登记机构进行实质审查还是形式审查。本条的规定，是在调研我国不动产登记实际情况并听取各方面意见的基础上做出的，目的是使登记机构在各自的职权范围内，充分履行职责，尽可能地保证如实、准确、及时地登记不动产物权有关事项，避免登记错误。实践中，不动产登记机构也在总结经验，积极探索改进登记工作的新思路。例如，目前土地登记主管部门正在探索建立中介代理制度，把登记中大量的实质审查工作由中介代理机构承担，通过中介代理机构的行业规范和行业自律，对资料进行实质审查，保证真实性。登记机关对有资质的中介机构的资料进行形式审查。对登记错误造成的损失，登记机关承担责任；对由于中介代理机构造成的登记错误，国家可向中介代理机构追偿。本条内容只是物权法在现阶段做出的一个原则性规定，随着行政管理体制改革和不动产统一登记制度的建立，法律还将在总结实践经验的基础上对登记机构履行职责问题上做出更为具体的规定。
     第十三条　【登记机构禁止从事的行为】登记机构不得有下列行为：
    （一）要求对不动产进行评估；
　　（二）以年检等名义进行重复登记；
　　（三）超出登记职责范围的其他行为。
    【释义】　本条是关于登记机构禁止从事的行为的规定。
　　本章在前条规定登记机构应当履行的职责的基础上，又做出本条的规定，主要是针对在立法调研过程中发现的一些问题。一些地方的一些不动产登记机构，履行职责态度不端正，管理不严格，不考虑如何准确及时登记申请事项，如何为当事人提供便利，而是挖空心思，利用手中职权给当事人设置重重障碍，在为单位和个人谋取私利上做足功夫，炮制出评估、年检等诸多名目，收取高额费用。这些现象在抵押登记领域尤为突出，群众的意见很大。这种情况从另一面也反映出在不动产登记方面法律法规还有待更加完善。因此，本条做出上述规定，对这些行为予以明确禁止，在明确列举“要求对不动产进行评估”和“以年检等名义进行重复登记”这两项反映较多的问题的同时，又规定了一项兜底内容，即“超出登记职责范围的其他行为”，以防止这些登记机构改头换面，钻法律的空子；同时，也为当事人在权益受到侵害时提供法律武器。