第十二条　【登记机构应当履行的职责】登记机构应当履行下列职责：
    （一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
    （二）就有关登记事项询问申请人；
    （三）如实、及时登记有关事项；
    （四）法律、行政法规规定的其他职责。
    申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
    【释义】　本条是对登记机构应当履行的职责的规定。
　　物权法制定以前，法律对不动产物权的登记要件和登记审查标准没有明确的规定，各地登记机构掌握的尺度宽严不一，法院在审理有关房地产登记的行政案件中审判标准也不尽相同。据在立法过程中调研了解，房产登记机构一般只是对登记申请人提供的有关必要材料是否齐备进行审核，各城市基本都没有将询问当事人纳入登记程序，大部分城市登记时不去现场查看。土地登记机构对登记申请的审查较为严格。主管部门的同志认为，实质审查登记错误率低，但效率也低，登记机关也承担一定风险。形式审查效率高，登记机关不承担风险，但存在着不安全因素。
　　国外关于不动产物权登记机构职责有不同的规定，德国法律规定不动产登记机关除有审查当事人的申请材料是否齐备的权利之外，对当事人申请登记的内容只有消极的登记义务。登记机关既没有权利也没有义务对当事人申请登记的涉及实质权利义务的内容进行调查，也无权对当事人的财产法律关系进行变更。我国台湾地区的“土地登记规则”也只规定了登记机关审查当事人的申请材料的职能。日本不动产登记法规定，登记官在有土地或者建筑物标示登记的申请时，或依职权进行其登记时，如有必要，可以调查土地或建筑物标示事项。
　　物权法立法过程中，关于本条的意见主要集中在登记审查应当采用何种方式上，主要有形式审查和实质审查两种意见的争论。有的认为，登记机构应当对登记申请进行实质审查，以避免错误登记；有的认为，登记机构的审查主要是形式审查，实质审查是没有能力做到的。然而，对于何谓形式审查，何谓实质审查，也存在争论。有的学者从登记审查的范围对此二者进行界定，认为形式审查就是登记机构不审查登记申请是否与实体法上的权利关系一致，而仅审查登记申请在登记手续、提供材料等方面是否合法、齐备；实质审查则是不仅审查登记申请在登记手续上是否合法，还要审查其是否与实体法上的权利关系一致，实体法上的权利关系是否有效。有学者则从登记机构的调查权限上界定实质审查，即登记机构接受了登记申请之后，应当对登记内容进行询问和调查，以确保登记内容的真实性。还有的学者认为登记机构的审查权限及于不动产物权变动的原因关系的，就是实质审查；反之，就是形式审查。