[摘要]自1998年终止福利分房后，中国内地进入一个住宅飞速私有化的时代。至此一骑绝尘。

 

 

2003年9月，北京秋季房展举行，这是北京有史以来最大规模的房展。图/CFP

 

从2003年开始，房地产发展过热引起争论，首先央行出台“121号文”严控房地产贷款和高档住宅建设，这是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施。正当开发商遭遇当头一棒时，随后出台的“18号文”明确房地产业作为国民经济的支柱产业，又给开发商带来无限希望。就是在这种警惕又依赖的矛盾中，2003-2004年，开启了房地产调控新政不断涌现的十年，也是作为支柱产业发展的黄金十年。

从“121”到“18”

自计划经济转入市场经济后，我国逐渐取消了福利分房，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。从1998年起，人们住房问题交由市场来解决，房地产迎来发展的春天。

然而，2003年“非典”的肆虐，让欣欣向荣的房地产市场几乎处于停滞状态。2003年5月以后，疫情得到控制，经济社会秩序开始慢慢恢复。

“当时房地产没有现在这样受关注，房价不贵，4000多一平方米，而当时工资一个月3000多，要买还是买得起的”，2004年在一家房企的业内人士说，当时几乎没有投资客，也没有炒房团，社会资金也没有现在这么多，房价涨得很慢，现在来看，那根本不叫涨。

但是，早在2003年就有关于地产泡沫的争论，更因此而出台各种关于房地产的政策。2003年6月13日央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，业内俗称“121号文”，提出控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，引起强烈反响。

SOHO中国董事长潘石屹当时表示，“这是10年来对房地产业最严厉的政策”。而甚至有开发商认为，房地产将步入一个寒冬。作为房地产行业协会代表的任志强，当年对于这个政策更是“口诛笔伐”。

在各方对“121号文”激烈争论时，2003年8月31日，“国务院18文件”终于在综合了各种情况后给房地产企业松绑，明确了房地产支柱产业的地位。

18号文件下发后，犹如一抹阳光清除了房地产商心头的阴霾。时任华远地产(华远九都汇)董事长任志强当时撰文称，“中国房地产将迎来新的春天。”

“8·31大限”影响深远

早在2002年，土地规则变化就在酝酿发酵，但在2004年，因为一纸通令规定了最后的时间大限，该发生的终究会发生。

2004年3月国土资源部、监察部联合下发了“71号令”，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说，在2004年8月31日之后，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。

国土部“最后时限”一下子忙坏了京城内的大小开发商。以前手中有地就等于握着个金疙瘩，眼下的“金疙瘩”却越来越烫手，大限一到，黄灿灿的金子立马变成“过期粮票”。

一连几个月来，二手土地信息漫天飞，项目公司心急火燎地找下家。市场上流传的一个数字是，当时北京大约有1270多块符合协议出让条件的土地急于出手。

当时，北京共有288宗地块在“8·31大限”之前过关，根据北京国土资源局公开的三批过关名单计算，共2400多万平方米土地，规划建筑面积1.2亿多平方米。而涉及的项目包括万年花城、北苑家园、凤凰城等后来知名的项目。

8·31以后，政府要求所有土地必须通过政府部门以公开“招拍挂”的方式交易，基本堵死了土地私下交易的口子。土地市场的公开，也令更多开发商有了公平竞争的机会，尤其为外地开发商进京发展带来机遇。万科、复地、绿地、富力等大品牌房企也借公开市场纷纷进驻北京，并成功分羹。

但另一方面，新的土地制度也有不少质疑。“以前市场中土地供应商很多，市场项目也多，房价得到平衡。‘8·31’之后就只有政府一家垄断供应土地，供应得上还好，供应不上，必然影响房子的供应，导致供不应求推升房价上升。”一业内人士如是说。而自2004年开始，开发商天价拿地的场景在土地招拍挂后并不鲜见，地价推高房价争论也由此开始。

经济适用房表现亮眼

在各种争论和重大土地制度调整中，北京房价在2003年-2004年保持着上涨趋势。而这两年另一个突出的现象，就是经济适用房的大量涌现。

据了解，取消福利分房后，北京规划了大量经济适用房，北京人有户口就可以买。

“回龙观当年貌似是2600元/平方米，我家2003年买的安乐林路的经适房，均价每平方米4400元，旁边商品房大约5000多元，经适房和商品房差距不大，价格也涨得缓慢”，一位房地产业内人士回忆起当时的市场时表示，百子湾一号、三环新城、世纪风景等当年放号的经济适用房项目比较火爆，出现连夜排队买房的现象。

在2004年，不仅房价涨，水泥、钢材等建材也纷纷涨价，为了抑制过热的经济发展，2004年10月29日，央行9年来首次加息，也开启了近5年的加息通道。而对于房地产行业来说，也必然在加息通道的宏观背景下迎接新的挑战。

【典型事件】

“8·31大限”来袭

2004年2月，北京宣布将停止经营性项目土地的协议出让。随后，国土资源部要求在2004年8月31日前将历史遗留的土地问题加以界定并处理完毕，这一天被业内称为“土地大限”。

【典型人物】

任志强：地产“大炮”

央行“121号文”发布之后，时任全国工商联住宅产业商会轮值主席、华远集团总裁任志强第一次以行业协会的名义反对，直接抨击限制房地产贷款的“121号文件”，称这个文件更多的是闭门造车。任志强成为地产界最受关注的人物之一。

2005-2007 房价飞涨调控频出

 

 

2005年至2007年，北京房价陷入屡调屡涨的怪圈。图为2006年4月北京一在建楼盘。图/CFP

 2005年之前的房地产市场充其量是方兴未艾，在这之后才算走到中国经济的舞台中央，大戏开唱。从2005年到2007年，这一段时间之内，新闻不断、名人辈出，政府、开发商、投资客、炒房团、购房者轮番登场抢占头条……买房的炒房的，演戏的看戏的，全民狂欢，不亦乐乎。

泡沫始现 政策横出

过去人们见面常用的问候语是“吃饭了吗？”，而在2005年，几乎要被“买房了吗？”所替代；如同早些年人们对于投资股票的狂热，投资买房的吸引力似乎更让人欲罢不能。

一组官方数据，直接明了地说明了购房人是如何“众人拾柴”将房价这把火彻底燃烧的。2004年1季度，北京市住宅销售均价为5826元/平米；而到2005年末商品房均价达到6725元/平米，比前一年上涨1083元，上涨幅度达到19.2%。

啤酒不能没有泡沫，但楼市却经不起太多泡沫。在这一年，政府的宏观调控开始向楼市集中火力。从2005年3月国务院发出《关于切实稳定住房价格的通知》，到紧跟着七部委联合出台稳定房价的“新政”，先后数十条关于严控房地产市场的政策横空出世，显示了中央政府对于房地产行业宏观调控的决心和力度。

在这样的市场环境下，当年的楼市恐怕很难找出几个赢家，一贯自信满满的地产大佬潘石屹，在年终总结公司业绩时也直言不讳地表示：2005年SOHO公司并没能完成其预期的业绩目标，不过在地产界集体遭遇寒冬的环境下，他个人表示对这样的结果还算是满意。

越调越涨的怪圈

根据资料记载，2005年3月5日，时任国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出，2005年“将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。

然而政府的调控举措却遭到部分学者质疑。有一种声音认为，宏观调控控制信贷和土地两个闸门，会导致房地产供给变少，进一步助长房价上涨。这个观点在后来的北京、上海等多个城市的都得到了印证。

2006年，建设部等多部门出台了调控措施，其中影响最大的莫过于“90/70”政策。“90/70”政策是自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这一次，没有打太极般的优雅，作为最直白的手段之一绝对应该被载入史册。并且在一定程度上关照了“夹心层”的需求，但并没有从根本上抑制房价上涨。

2007年9月27日，央行再度重拳出击，规定购买二套房必须首付五成以上，利率上浮1.1倍。当年12月，领军企业万科董事长王石公开表示“楼市拐点已经出现”，与此同时万科在全国范围内扛起降价大旗。楼市风向开始逆转，终于在2007年年末，房价现出了阶段性调整的端倪。

大学毕业后就在北京工作至今的张婷婷(化名)向记者表示，她对政府的调控政策颇为失望。2003年她的月收入是3500元，当年北京二环和三环之间的房价多在6000元/平方米左右，以她的收入来看，一年的收入能买上7平方米，换句话说，还能买个卫生间。但是凭借对于政府调控的信心，她一直没有出手买房。多年过去了，虽然收入一路增加，但相比房价上涨的速度实在微不足道，在楼市越调越涨的怪圈中只能更加“望房兴叹”。

需求井喷推升房价

“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。”这后半句话，无疑成为错失当年购房机遇的人们的共同心声：一失足成千古恨！

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰2007年在其博客中写道：今年以来，根据不完全统计，北京四环以内多数楼盘涨幅超过40%，尤其是7月份和8月份，相比之前的房地产市场，开发商已经不再有任何顾忌，以前涨价是几百几百地涨，现在每个楼盘几乎是数千数千地涨。

位于东四环朝阳公园桥东北的泛海国际，国庆节前期销售价格17000元／平方米，7天长假之后便调整价格达22000元/平方米，再后来不到两个月的时间内涨至25000元／平方米，每平米单价增长了8000元，涨幅接近50%。这仅仅是2007年下半年房价跳涨的一个缩影。

“供求关系决定着房价。”包括中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌、中国社科院城市发展与环境研究中心原主任牛风瑞、时任中原地产华北区域总经理李文杰等业内专家，更愿意这样来描述当年看似疯狂的市场。

简单来说，是由于2004年后出现了供应明显不足的局面，从而导致了价格的飞升。“2004年北京住宅土地开发面积比2003年下降了41.5%，2005年则比2004年下降了50%，可供开发的土地面积减少直接导致住宅市场的供应不足。”顾云昌说，需求市场的大量释放，对应的却是市场供给的下降，供需缺口出现增大的势头。

而北京居民住房消费升级换代、外部需求及拆迁引发的市场需求，共同卷入了这场全民买房的时代洪流。

【典型事件】

“国八条”出台

2005年3月，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”，共提出了八条意见稳定房价。《通知》引发各界极大关注，业内人士认为，新政虽然令房价“刹了一下车”，但无法从根本上抑制房价上涨。

【典型人物】

于凌罡：首倡合作建房

2005年初开始，于凌罡个人发起集资建房倡议，打算通过非营利集资模式，购地开发精装修板式跃层小户型住宅，引起业内外广泛关注。于凌罡一度获得万通支持，但由于种种原因，至今仍未成行。

2008-2009 抑市救市“熊”去“牛”来

2009年6月30日，广渠路15号地成为北京新地王，北京国土资源局拍卖大厅内云集众多京城知名开发商，经过多轮较量，最终方兴地产夺得该地块。而在2008年，该地块曾因为参与投标的企业不足3家而流标。资料图片

 

 

“人世间的大喜大悲来得太快，实在是太刺激了。”这是周星驰在《唐伯虎点秋香》中的一句经典台词。回顾2008到2009年的京城乃至全国楼市，从一片低迷到红火向上，这种反转也让很多业内外人士感觉到，“救市带来的市场变幻太快太大了。”

第一次降价

“北京楼市降价通道的第一次打开，是在2008年。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰这样评价6年前的楼市。2008年年初，陈云峰也曾表示过，变相降价将成当年主流趋势的观点。

2008年初，此前政策收紧的影响已显现。二套房首付提高到40%，中央经济工作会议提出2008年的货币政策从“稳健”转为“从紧”，楼市成交量也开始下滑。在这样的背景下，降价成为许多开发商的必然选择。

2008年1月初，位于东四环的美利山(楼盘资料 业主论坛) 开盘。当时的报道显示，3000多人将400余套住宅抢购一空。它如何实现热销？降价！此次开盘价格从原来的16000元/平米下调到13500元/平米。

在此之后，降价、低价开盘成为2008年京城楼市的主旋律，从年初持续年底，直至2009年年初。

还有业内人士透露了当初开发商降价开盘的故事：北京一开发商要降价，又怕前期业主“维权”，怎么办呢？给要开盘的二期项目改名，以新项目的名义推盘入市。这样就实现了5000元/平方米的降价，撬动了市场。

“四万亿计划”等救市政策启动

2008年开始的楼市降价一直持续到2009年年初，此时，最重要的政策背景，已经出现变化。

在宏观政策上，“四万亿计划”已经在2008年年底推出，信贷政策也已经转向适度宽松，包括降低首套房首付比例、降低贷款利率在内的救市政策已经推出。开发商在2009年初已经感觉到了“小阳春”。

2009年2月，北京房地产业协会等机构还联合发起“春暖楼市”活动。北京房地产业协会秘书长陈志曾表示，2009年的“春暖楼市”就是在政策救市背景下，呼吁开发商继续优惠策略，最后推动楼市进一步回暖。

随着救市政策的作用显现，2009年开发商的策略从年初的低价、平价开始全面转向涨价。例如朝阳区北五环外的悦溪公寓，3月开盘9200元/平方米，到10月底就涨到17000元/平米；东三环外的首城国际，年初开盘13600元/平米，10月达到了21500元/平米。

二手房创纪录逆袭

新房市场经历这两年的反转，二手房市场更是在2009年创出历史性纪录。

2008年的低迷市场中，北京二手房市场成交量只在7.4万套的水平，和此前一年的9.7万套相比下降约25%。但到了2009年，北京二手房成交量创下超过此前三年总和的27万套水平，也全面超越了当年新房住宅16.5万套的成交量。鑫尊地产董事长刘军认为，北京楼市在2009年开始跨入了“二手房时代”，并称“从未见过二手房成交如此疯狂”。

在业内人士看来，2009年的二手房整体处于不断冲量的过程中，11月单月成交量都达到3万套。救市带来的效果在显现，同时也有对“免征营业税”等优惠政策到期的担忧，从而出现了恐慌性购房。

土地市场从冰封到癫狂

楼市反转在土地市场的表现也十分明显。“广渠路15号地”的命运则浓缩了这种变化。

2008年1月，位于东四环内的广渠路15号地开标，但是因为参与投标的企业不足3家而流标。到了2009年6月，该地块再次入市拍卖时，入场拿地的包括万科、华远、SOHO中国、中化方兴等十多家企业。在激烈的竞逐中，央企中化旗下方兴地产以40.6亿元的价格拿地成功，刷新了北京“地王”纪录。

央企抢地，也成为救市大背景下的亮眼风景。在方兴地产之前，拥有中国电子背景的成都中泽置业，以黑马姿态杀入北京土地市场。5月21日，它出现在广渠门外10号地的竞拍现场。由于该地块紧邻富力城，富力地产(富力又一城 富力盛悦居) 对该地已是志在必得，但它的杀出，让富力地产不得不面临一次“血拼”拿地的争夺。最终以10.22亿元拿地，楼面价达到1.5万元/平方米，富力北京“少帅”张辉在拿地之后依然面色凝重。

2009年，土地市场的突然走热，让当时不少业内人士都觉得“不理性”。包括时任凯德中国环渤海区域总经理的毛大庆，也批评土地市场出现了一些不理性的价格。不过，当市场预期渐趋明朗，土地市场热度直线上扬后，转投履新万科北京公司总经理的毛大庆，也加入了抢地阵营。9月初，房山区长阳镇起步区1号地开拍，万科以22亿元的价格拿下该地块，溢价率高达163%，楼面价也达到6500元/平方米。

当然，京城楼市在2009年的火热甚至癫狂的表现还延续到了下一年，直至国务院重手开启新一轮调控。

【典型事件】

大龙地产拿“地王”

2009年11月中旬，大龙地产报价50.5亿元拿下顺义天竺22号地。北京新的“总价地王”诞生。其拿地伊始就被质疑为“蛇吞象”。次年，该地即被市国土局收回，理由是大龙地产欠缴地价款。

【典型人物】

潘石屹抛“百日剧变”

2008年3月，SOHO中国董事长潘石屹抛出“房地产百日剧变论”，声称未来100天是很多房企发生剧变的100天。他后来解释称，如此预计主要是考虑到美国次贷危机、国内从紧的货币政策、房地产商普遍手头偏紧等原因，这些导致房企资金链更趋紧张。

2010-2013 出手限购重拾保障

限购政策影响下，北京商品房成交总量减少，购房客群发生改变，市场陷入观望情绪，一些商住楼打出不限购、不限贷的广告作为卖房噱头。图/CFP

2009年政策全面放开救市，使2010年楼市可用火爆形容。楼市疯狂最终引发中央出重手调控，不仅调高首付、限制房贷，更挥出“限购”的利剑，自此的四年中，楼市进入了“最严厉宏观调控时代”。纵观2010-2013年这四年间，限购政策影响下，虽然北京商品房成交总量减少，购房客群改变，但房价除了2011年在新政影响下短暂处于低谷外仍然坚挺。与此同时，北京保障房建设快速推进，2013年推出的“自住型商品房”政策更照顾了以往被忽略的夹心层，2014年新政显露功底，使楼市进入新保障房时代。

中央出手调控

“新楼盘要么说没房卖，要么涨得太厉害；二手房东要么临时加价，要么要求全款，”刘先生回想起2010年初的情形时说，他印象最深的就是在通州看了一个叫“京贸国际城(楼盘资料 业主论坛) ”的楼盘，1月份售价在14000元/平方米，3月价格就到了26000元/平方米，一些好楼层甚至报价超过了3万元/平方米，直到现在，刘先生还觉得“又疯狂又莫名其妙”。

业内人士介绍，2010年两会后，“通州国际新城”的概念受到热炒，通州房价从2009年的万元大关迅速突破每平米单价两万元，京贸国际城更出现3个月涨价万元，跳涨到三万元，创下通州最高价。

通州房价的暴涨只是2010年初北京楼市最疯狂的一幕，销售市场的火热也传导到了土地市场。2010年3月全国两会刚刚闭幕，中国兵装、中国烟草、中信、远洋等央企分别在北京土地市场拿下多个地王，一时间“地王央企造”使舆论哗然。

当年4月14日，国务院常务会议要求上调二套房贷首付；4月17日，“新国十条”正式出炉。其后，以北京为代表的地方政府纷纷公布实施细则，北京等多个城市出台“温和版限购令”，外地人买房需提供1年以上社保或纳税记录——标志以限购、限贷、限价为主要内容的“限购时代”正式启幕。

调控重压下，北京房价上涨速度开始放缓。但纵观全年，虽然成交量走低，但房价在全年仍走出高涨曲线，北京平均成交房价突破2万元/平方米大关。

最严厉调控下楼市掀降价潮

在业内人士眼中，2011北京楼市可分上半年的“暗降”和下半年的“明降”。据北京中原市场研究部统计，2011年上半年央行以每月一次的频率上调6次准备金率，大型金融机构存款准备金率最终达到21.5%，银根收紧加剧开发商的融资压力。

对房企来说，更糟糕的是2011年2月北京出台了“国八条”、“京十五条”，“本地户籍单身限购一套新房、二套房贷首付不低于五成、三套房及以上房贷全面停贷，外地人要提供5年连续的纳税证明或社保证明才有资格购房”。这些限购和限贷政策细则严厉程度史无前例。

“这个政策等于要把投资客户、投机客户、资源占有型客户、终极改善型客户、度假型客户等购房群体全都挤出北京房地产市场。”中原地产相关分析师如是说，只有中小户型的刚需项目还有较大市场。

限购下允许买房的客户骤然大减，而金融政策又卡住了房企在资本市场的融资渠道，江浙一带连传房企资金链危局，一贯开发大户型高端项目的绿城集团(绿城阳光公馆 绿城百合公寓)就传来破产消息，开始甩卖项目求生；房企意识到必须快速降价跑量，收回现金好过冬，降价促销成为2011年下半年-2012年楼市的常态。

但戏剧性的转折又在2012年下半年发生，市场渐渐从“以价换量”向“量价齐升”转变，加上政策也出现了微妙转变，在地方债的巨大压力下，吃着土地财政的各地政府都对楼市调控进行了微调，效果可用显著来形容。

需求最坚挺的北京楼市再现疯狂排队、托人排号的火爆。

自住房开启新保障房时代

在2012年全面回暖的基础上，2013年的北京楼市仍在继续调控，3月北京明确要求新楼盘申请预售证两个“不高于”：不高于前期售价，不高于周边同质楼盘售价。开发商纷纷见招拆招，使得市场上可出售的新盘数量十分稀少，一面无房、一面涨价，都加剧了购房者的恐慌和楼市的狂热，“一房难求”、“托人买房”、“日光盘”、“房价地价暴涨”等关键词频频出现。

正是在这种情况下，限购之后，对北京楼市影响最大的新政策——自住商品房横空出世。2013年10月，北京“京七条”称，要大量推出自住商品房，当年要建设2万套自住商品房。

自住商品房执行限价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

除了直接供应自住商品房地块外，北京还在竞拍商品住宅用地时，规定竞拍自住商品房面积，这项措施被开发商抱怨是“用房企的钱，做政府的事”，使得2013年本就地王频现的土地价格更加居高不下，但也保证了自住房项目的快速建设。

“2014年北京楼市陷入观望，70%的原因是因为自住房的分流，”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰此前如是说，万科北京总经理毛大庆此前也表示，房企想快速销售，必须以自住房的价格来卖商品房。

【典型事件】

史上最严调控

2011年2月，北京正式执行新限购政策，史上最严厉调控由此开始。已经拥有两套住房的北京本地户籍家庭，不能再新购买住房；已经拥有一套住房的外地人，也不能再购买住房。

【典型人物】

职业经理人毛大庆

万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)高级副总裁、北京万科总经理毛大庆自2009年从凯德转投万科后，在房山、大兴等区域大刀阔斧买地，由此推动北京万科连续四年销售业绩突破100亿元，跃升房企第一阵营，而一贯敢言的毛大庆也成为职业经理人中的领军人物。

2014转型：被动环境下的主动选择

 

 

市场环境波动及雄厚的实力推动房企寻求业务多元的转型，并有了更多选择。图/CFP

大到能源、金融、文化旅游、足球、娱乐，小到粮油、饮用水、婴幼儿奶粉，房地产企业在近几年的转型浪潮涵盖的行业正越来越多。

绿地、万达、恒大、万科、绿城……越来越多的房企都在通往多元化的道路上不断前进。

龙头房企率先转型

业务横跨房地产开发、饮用水、粮油、娱乐业等多个行业的恒大，更愿意被称作恒大集团，而不是恒大地产。恒大集团董事局主席许家印在今年8月也第一次明确提出多元化发展战略，并表示要力争今年、确保明年成为世界500强企业。许家印认为，多元化发展战略是世界特大型企业特别是500强企业普遍的发展战略。

而在2011年已经入围世界500强的上海绿地集团(新里西斯莱公馆 绿地新都会·国际花都)，也在实践多元化战略，业务范围覆盖房地产、能源、金融等领域。所不同的是，上海绿地多年都在坚持多元化，并非近年来的转型之举。

说到转型，除了恒大，近年来曝光率最高的恐怕就是龙头房企万科了。2013年6月，万科总裁郁亮提出，要从住宅产品提供商向城市配套服务商转型。今年9月，在万科成立30年之际，郁亮首先在北京对媒体阐释了转型的具体内容“两个三”，其中第一个“三”是业务领域要从原有的住宅开发扩展到传统住宅地产、消费体验地产（包括商业、养老和旅游产业）、产业地产（包括写字楼、会展、物流地产）三大领域。第二个“三”，则是在传统住宅开发中做到“好房子、好服务、好社区”的“万三好”。仅从业务领域看，万科的转型正是从传统住宅开发的专业化向多领域共同发展的多元化进军。

诸如此类的还有绿城集团。绿城从2012年开始进军现代农业。绿城董事长宋卫平当时也表示，自己未来的兴趣主要在现代农业和养老地产上。如今，虽然绿城的养老、现代农业等业务已经有了蓝城品牌，但正在经历股权交易风波的绿城近年探索多元化则是确定的。

在房企多元化的过程中，商业地产成为许多房企都开始涉足的领域，又或是商业地产业务越来越大，诸如华业地产(华业东方玫瑰)、华远地产等中小房企也已经有很多商业地产业务。

雄厚实力推动转型

在住宅业务之外拓展更大空间，不少企业的选择都是被动的。

2010年9月，绿城集团在杭州成立绿城房产建设管理有限公司，拓展代建业务，另辟轻资产之路。其重要背景是宏观调控、银根收紧使绿城资金链遭遇紧张、负债率攀升。而在持续的房地产调控中，宋卫平渐感住宅市场调控带来的束缚与挫败感，于是兴趣点开始向现代农业和养老等方面转移。

2010年上半年，新一轮房地产调控开始，住宅特别是中高端住宅受到很大的影响。于是就有了调控倒逼房企转型。2010年，时任复星国际联席总裁的范伟表示，楼市调控频繁、市场环境波动，这使单一专注于住宅开发业务的房企风险过大。于是就有许多房企开始进军商业地产、旅游地产等领域。

房企进军商业地产还有一个影响因素是，包括北京在内，许多城市的居住用地在出让时就搭配商业地块，这使许多企业要想拿地，就不得不开始在商业地产领域的探索。万科总裁郁亮就曾多次表达过这种意思。

当然，作为龙头房企，万科的转型有着更多的考虑。早在2010年，郁亮就提出房地产进入下半场的观点。房地产行业利润率已经处在下行趋势中，到今年，郁亮明确表示房地产进入“白银时代”，依然有发展机会，但赚钱不会像“黄金时代”那么容易。

2013年，在谈到转型城市配套服务商时，郁亮就表示传统住宅行业在未来10年内将遇到“天花板”，房企需要提前寻找更多的增长点，于是这就对企业提出了转型的要求。

近年来不断拓展商业地产的龙湖，也是看准了商业地产收益的稳健。据了解，2013年，龙湖董事长吴亚军在确定集团未来商业地产目标时就表示，要求每年30%的利润由商业地产贡献。在吴亚军看来，商业地产稳定的租金增长，是一个可靠的稳定收入来源。

当然，虽然有调控的风吹雨打，但品牌房企依然收获大量的真金白银，千亿房企从2010年的1家增长到2013年的7家。更雄厚的实力也推动房企有底气寻求业务多元的转型，并有了更多选择。例如，恒大2013年销售达到1004亿元，净利润137.1亿元，现金余额536亿元，这都使恒大有足够的实力进军饮用水、粮油、畜牧业等行业，并觊觎有关行业领军地位。

盈利模式考验转型

10月底11月初，关于绿城董事长宋卫平拟重回绿城的消息纷至沓来。而业内分析宋卫平重回绿城的一个动机中，就包括蓝城业务运营并不容易。蓝城执行总裁傅林江曾在今年浙江的房博会上表示，代建、养老、现代农业和健康产业四大板块，“基本上很少人能在这几个板块中赚到钱”。

转型，并不是那么一帆风顺的。

就现在不少房企热衷的养老产业来说，真正的盈利模式并不成熟。诸如绿城、保利在现阶段还需要以销售来补运营。保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)董事长宋广菊不久前讲到养老的盈利，在短期投入阶段，还只能是通过适老住宅销售来反哺适老产品研发、建设及配套改造。万科高级副总裁、北京万科总经理毛大庆在谈到位于北京房山的首个养老项目时也称，首个项目不亏损就是优秀。

在房企扎堆的商业地产领域，转型之路也有很多风险。首创集团董事长刘晓光在今年就曾表示，北京房山奥特莱斯投资就花了七八亿，后期运营也需要3亿元，开业前几年一直是不赚钱的，“我们经历了很痛苦的阶段。”

在兰德咨询总裁宋延庆看来，商业地产因为沉淀资金多，对开发企业资金要求更高。同时不同于销售型的住宅业务，商业地产更考验企业的招商、运营能力，专业性更强。

此外，北京某房企高管还对记者谈到，许多房企的转型，诸如养老地产、旅游地产本质还是卖房子，真正的盈利模式并未转型。而在旅游地产方面，房企往往还容易遇到后期需求持续性不强，商业运营遭遇季节性影响等问题。       
                                                  袁晓澜  张旭   自曾晖